주택 임대차에서 전입신고와 확정일자는 모두 보증금 보호와 관련되지만 역할은 다릅니다. 언제 무엇을 해야 하는지, 이사할 때 무엇을 조심해야 하는지 구분해 두는 것이 중요합니다.
대항력과 우선변제권은 다릅니다
주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있게 하는 효력으로, 요건을 갖춘 다음 날부터 발생합니다. 반면 확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 확인하는 절차입니다. 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매나 공매 때 다른 권리자와의 순위에 따라 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 따라서 확정일자만 받거나 전입신고만 하는 것으로 두 요건을 모두 갖춘 것은 아닙니다.
이사하기 전 임차권등기 여부를 확인하세요
계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면, 먼저 집주인에게 계약 종료와 반환을 요청하고 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 이때 새집으로 먼저 전입신고를 하거나 기존 집에서 퇴거하면 대항력이나 우선변제권을 유지하는 데 문제가 생길 수 있습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 신청만 한 상태에서 먼저 퇴거하지 않도록 주의하세요.
자주 묻는 질문
확정일자만 받으면 보증금을 우선 변제받나요?
아닙니다. 실제 주택 인도와 주민등록 등 대항요건도 갖춰야 합니다. 권리의 순위에 따라 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
임차권등기명령은 계약 종료 전에 신청할 수 있나요?
일반적으로 임대차가 종료됐는데 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다. 등기 완료 시점과 신청 요건을 확인하세요.